Madrid podría sumar 20.000 viviendas al reconvertir oficinas en edificios residenciales
Madrid sufre una fuerte tensión en el mercado inmobiliario. Una de las soluciones menos comentadas está dentro de sus propios edificios: oficinas instaladas en fincas residenciales que podrían volver a ser viviendas. La Asociación Española de Oficinas (AEO) estima que existen 1,5 millones de m² de oficinas dentro de edificios residenciales, equivalentes a unas 20.000 viviendas adicionales si se reconvirtieran. Una cifra que, de materializarse, aliviaría en parte la escasez de oferta en la capital.
¿Por qué existen oficinas en edificios residenciales?
Herencia histórica: muchas viviendas en bajos y entreplantas se destinaron en el pasado a despachos profesionales, notarías o pequeñas empresas.
Normativa más laxa en décadas pasadas: permitió la instalación de oficinas en fincas de uso residencial sin gran restricción.
Efecto económico: en su momento, era más rentable alquilar como oficina que como vivienda, sobre todo en zonas prime (Salamanca, Chamberí, Retiro, Chamartín).
El potencial de 20.000 viviendas en cifras
Superficie ocupada por oficinas en edificios residenciales: 1,5 millones de m² (AEO, 2025).
Conversión estimada: 20.000 viviendas, tomando como referencia viviendas medias de 70-80 m².
Limitación realista: no todo ese stock es transformable; algunas oficinas no cumplen condiciones de ventilación, iluminación o accesibilidad.
Requisitos para transformar una oficina en vivienda en Madrid
Urbanismo y normativa
El uso residencial debe ser compatible en la finca según el PGOUM.
Respeto a fondo edificable, patios y retranqueos.
Habitabilidad y CTE
Superficie mínima y altura libre.
Ventilación e iluminación natural.
Condiciones de salubridad, acústica y térmica.
Seguridad contra incendios y accesibilidad.
Trámites municipales
Proyecto técnico firmado por arquitecto.
Solicitud de licencia de cambio de uso y de obra.
Ejecución de reforma.
Obtención de licencia de primera ocupación.
Actualización en Catastro y Registro.
Otros factores
Comunidades de propietarios: sus estatutos pueden condicionar o ralentizar el proceso.
Edificios protegidos: requieren informes adicionales.
Costes: honorarios técnicos, tasas, ICIO y obras de adecuación.
Zonas de Madrid con mayor potencial
Centro y barrios consolidados: Chamberí, Salamanca, Retiro.
Ejes prime: Castellana, Goya, Génova, zonas con oficinas en entreplantas y bajos.
Chamartín y Tetuán: abundancia de despachos en fincas mixtas.
Beneficios para la ciudad
Incremento rápido de oferta habitacional sin necesidad de nuevos desarrollos urbanísticos.
Regeneración urbana: se devuelven espacios infrautilizados a la función residencial.
Tipologías adaptadas a la demanda actual: viviendas de 1-2 dormitorios ideales para jóvenes profesionales y familias pequeñas.
Eficiencia urbana: se aprovecha suelo ya construido en barrios consolidados, con servicios y transporte.
Retos y barreras
Costes de adaptación elevados en oficinas mal distribuidas.
Posibles rechazos de licencias por incumplir habitabilidad.
Conflictos con comunidades de vecinos.
Largos plazos administrativos.
La reconversión de oficinas en edificios residenciales no es la panacea, pero sí una oportunidad estratégica para sumar vivienda en zonas donde más se necesita. Los 20.000 pisos que podrían surgir en Madrid representan una palanca relevante para moderar precios, aprovechar patrimonio inmobiliario y optimizar el uso urbano.
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